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深圳投资:东方还是西方?

大禹主要研究北京和深圳的房地产市场,所以有很多粉丝向我咨询在这两个城市投资房地产的问题。

两个地方的球迷比较表明有很大的不同。

咨询北京购房的粉丝呢,以本地人为主,有钱!大部分咨询的都是几百上千万的项目,大多以置换为主,除了大北京,哪儿都不买。问问买房子的北京粉丝,主要是本地人,他们很有钱!大多数咨询涉及数百万个项目,大部分是替代项目,除了大北京外,其他地方都没有购买。

北漂也不少,虽然总预算有限,但也是为了自谋职业而跑的。

因为我对北京很熟悉,所以我经常想出几个项目来选择,而且我对地区和周边项目的了解也比我多。

向深圳咨询买房事宜的粉丝大多是预算不同的外国投资者,大多在300万到500万之间,800万到1000万外国奢侈品消费者中有许多人大多以投资为导向,也在考虑未来的自营职业。

海外投资者对深圳的特点往往不熟悉,但由于投资额太大,他们非常谨慎,做了大量的论文研究。他们似乎理解得很好。问题通常是观澜湖和光明哪个更有潜力?沙井大空港口项目能否带动区域发展?龙岗现在是萧条吗?深圳正在向东移动。屏山30,000多人值得开始吗?他们似乎什么都懂,但事实上他们什么都不懂,因为他们的大部分认知来自新闻和各种自我媒体文章。

题目大致是这样的:学习了这些内容之后,很容易形成深圳到处都是热点和蓬勃发展的印象。如果你想在城市生活方便安全,你可以在城市投资。如果你想投资升值,你可以买下郊区。

因为绝大多数外国投资者,关注的焦点是郊区的热点。

这样想对吗?也对,也错。

众所周知,深圳人口少,经济发展快。然而,可以推断深圳各地区的洼地迟早会被填平。这个概念肯定是错误的。

不管一个城市有多发达,萧条总是存在的。

首先,一个城市的资本总量永远跟不上城市发展的需要。城市更新和发展所需的资金太多太大,而一个城市每年创造的国内生产总值有限。

深圳2017年的国内生产总值是2.2万亿元,这当然是一个非常惊人的数字,但让我们明确一点,国内生产总值是指该地区全年产品和服务的总值,是衡量当地经济发展的指标,而不是深圳市政府的年度财政收入。

政府的年收入取决于公共财政收入指数。

2017年,深圳公共财政收入为8624亿元。

听起来不错,但与经济发展的需求相比,这显然是不够的。

例如,每个人都认为地铁应该迅速覆盖深圳的所有地区。为什么施工速度这么慢?惠州购房者热切期待14号线惠州段。为什么没有消息?坦率地说,这都是因为钱。

一公里地铁的建设成本高达10亿元,不包括每年极高的维护成本。没有人有能力把石头变成金子。除了稳步规划和延长建设周期,别无选择。

在地区规划方面尤其如此。每个地区都有一个宏伟的计划,但是所需的资金数额在数千亿美元左右。钱从哪里来?他们都投票决定是否在其他地方发展,以及是否达成平衡。因此,规划和实施是两个概念。

此外,我们必须理解经济发展不平衡的经济原则。虽然政府打算引导各地区的均衡发展,但资金总是流向头,因为只有集中,而不是分散,才能发挥资金的最大效率。

因此,虽然深圳各区都在不同的时间点规划未来,但无论过去、现在或未来,经济失衡都是不可避免的,不受个人意愿的制约。

对投资者来说,最正确的投资姿态是在一个地区发展之前打好游戏,并在该地区爆发后收获果实。

说起来很简单,但做起来却完全不同。谁能计算出哪个地区将来会发展得更快更好?如果你只看一下小区规划,你会对我的下水道、我的坪山和我的巨大财富感到震惊。他们都有充分的理由。当你看着它的时候,你非常兴奋,困惑,不知所措。你只是讨厌你的钱太少,只能在一个地区投资。

未来,哪个地区发展得更快更好取决于有利的天气、有利的地理条件和有利的人力资源。它充满了不确定性。但是,我们可以从更宏观的角度,从深圳整体未来发展的角度,研究政府下一步的规划目标和发展思路。

只有通过更高层次的学习和理解,我们才能顺应潮流,顺应潮流。

让我们先看看深圳的地图。它从东到西又长又窄,从北到南很短。

因此,深圳要从南向北大力扩张,只向东或向西扩张是不现实的。

近年来,有两种说法非常流行,一种是深圳的东进运动,另一种是深圳的西进运动。

这两项声明都有很强的基础,特别是有官方印章认证的东扩战略。

2016年5月7日,深圳审议通过了《深圳东进战略行动计划(2016-2020)》,这将为深圳在包括罗湖、盐田、龙岗、平山、大鹏在内的东部地区的发展创造新的增长极。

根据东进战略,深圳将投资1.4万亿元建设东部地区,将龙岗中心城市和平山中心城市建设成为深圳东部的中央商务区,集创新、商务、科技、高校、体育等服务功能于一体,具有较强的资源聚集力、承载力和辐射力。

东扩战略确定后,惠州房价立即上涨。惠州以无限的购买量、低廉的价格和众多的房地产项目,聚集了众多的开发商、中介和投机者。

除了向东扩张的策略之外,深圳一直向西发展的说法也很流行。从罗湖到福田,从南山到宝中,深圳的经济重心确实一直在向西移动。

深圳是向东还是向西是一个好问题。

尽管东西方都在大声叫嚷,但发展必须只有一个方向。没有一个城市能够在所有地区同时实现大规模基础设施投资和均衡发展。

东方还是西方,深圳的主战场在哪里?自2000年以来,深圳的经济重心一直在西部,福田和南山,现在又增加了宝中和龙华的中心区。资本流向西方的头部效应非常明显。

然而,东部的盐田、平山和大鹏一直是落后地区,加上不温不火的龙岗。当时,政府的东扩战略是平衡东西方之间的经济不平衡。

然而,流向发达地区的资本是惯性流动,但流向落后地区的资本必须被人为转移。东部交通、基础设施、工业和其他基础薄弱,政府主导的对主要基础设施的重大投资是取得成果所必需的。说白了,投资是必要的,也是一笔巨大的资本投资。

政府想要重建一个东部地区,但如果它能真正从报纸上实施,它会发现它并不像往常那样困难。

在发展必须开放的交通网络方面,铁路运输一直是东部的一个薄弱环节。除了龙岗有一条3号线穿过,盐田、平山和大鹏都处于地铁缺失的状态。除了预计到达盐田的8号线将于2020年开通外,14号线和16号线要到2022年和2023年才会开通。

聚集在福田和南山的高科技产业不是可以随意向东转移的产业。目前正在大力建设的后海总部基地和深圳湾超级总部基地,将整合高科技巨头,发挥集群效应。为了发挥更大的效率,权力需要集中而不是分散。每个人都知道这个事实。

专注和平衡往往是一对矛盾。

4在难以向东推进之际,2017年4月11日,国务院总理会见香港行政长官林郑月娥(Carrie Lam)时,提出中央政府应研究制定粤港澳台大海湾地区发展规划。

2017年7月1日,《深化粤港澳合作推进海湾地区建设框架协议》在香港签署。

一块石头激起了一千波浪潮,媒体随之而来的是大量的后续行动。粤港澳大港区规划迅速上升为国家级战略规划。

看粤港澳大湾区地图,深圳作为粤港澳大湾区的龙头城市,面向海湾区,南接香港,北接东莞,西看中山和珠海。自然,发展重点一直是西部。

广东、香港、澳门和大湾地区的东扩战略,一是国家战略,二是地方计划。哪个更重要还需要明确说明?顺便说一句,随着政府的更迭,每个任期自然会有自己的指导思想。

在这里,我不应该说清楚深圳下一步是向东还是向西。

主战场就位后,下一步就是分割战场。空间有限。今天,只有战略问题得到解决。

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