社会与法

英王国际谴责6亿元开盘买入楼市表现会不会在涨跌之间“保持稳定”?

去年下半年,香港房地产市场在达到初始沸点后迅速降温。销量和售价都曾一度大幅下降。在“泡沫”的阴影下,香港楼市已经沉寂了很长一段时间。

幸运的是,经过半年多的低迷,香港房地产市场自今年第一季度以来出现了明显复苏,众多房地产行业参与者再次活跃起来。

近6亿港元拉开今年收购序幕6月19日晚,香港英皇集团旗下地产上市旗舰公司英皇国际(00163-HK)就公告宣布了其今年以来的首个物业收购项目。近6亿港元启动了今年的收购。6月19日晚,香港英王集团旗舰地产上市公司英王国际(00163-HK)宣布了今年的首个地产收购项目。

根据英皇国际的公告,其间接全资子公司新追求(NewPursueLimited)计划斥资5.95亿元(港元,下同)从香港上市公司香港国际建设投资(00687-HK)手中收购香港好莱坞路的一栋商业大楼,该公司也从事房地产开发相关业务,并希望未来能从该物业的租赁业务中获得租金收入。

据悉,该物业位于香港上环的一个重要商业区。它有26层楼高,被称为“好莱坞中心”。总建筑面积约为32,727平方英尺。

这是国王国际自2019年以来宣布的第一个收购项目。至于此举的原因,英王国际表示,主要考虑到其子公司主要从事大中华区及海外的房地产投资、房地产开发和酒店业务,集团的房地产投资组合一直以投资房地产为战略目标,因此此次收购符合其业务布局规划。

此外,由于收购物业地理位置优越(位于上环一个重要商业区),英皇国际预计收购将增强集团的物业投资组合并扩大其收入基础。与此同时,董事会也对其租金收入的返还表示完全信任。

投资并非毫无准备:3月份,第八银行发放了大量资金和26亿英镑贷款。事实上,回顾近年来英王国际的收购历史,土地收购的频率并不是很高。2018年初,管理层公开表示打算增加土地储备。在截至2019年3月的财政年度(2018-2019财政年度),英皇国际只有三个新的土地项目,包括位于屯门新安街的两座毗邻建筑物和两个新的市区重建项目用地。

目前,英王国际终于采取了另一项举措,表示将从内部资源中调拨近6亿元的收购价格。我想知道手头的资金情况如何?据金氏国际2018-2019财年业绩报告数据显示,截至今年3月底,集团账户银行余额和现金为36.44亿元,较去年同期的33.75亿元增长8%。现金、银行存款和银行存款总额39.45亿元,比去年同期38.5亿元增长2.44%。

总的来说,国王国际的资本池相对稳定和丰富。

然而,为了提供营运资本,英王国际还利用其运营产生的现金流,维持各种融资渠道,包括银行贷款和无担保票据。

今年3月,英王国际宣布与8家大型银行签订了一项为期5年、价值26亿美元的无担保银团贷款,以偿还现有贷款和一般经营目的。

当时,英王国际执行董事张强兵表示,集团将继续寻找潜在的高质量投资开发项目,并表示26亿元银团贷款将有助于促进其业务的可持续发展。

俗话说,“不要打毫无准备的仗”。现在,拥有稳定和充足资金的国王国际确实为其自身的投资和商业发展提供了有效的援助和保护。

今年收购开始后,外界也更加期待英王国际未来的更多举措。

随着当地房地产市场的起伏,英王国际的表现也需要“保持稳定”,回归到近年来英王国际的管理和发展水平。由于其60%以上的收入来自香港市场(香港市场在2019财年占61.4%),香港本地房地产市场氛围的变化对英皇国际的表现产生了特别重大的影响。

在香港享有盛誉的英皇集团(King’s Group)起源于钟表零售业务,此后不断扩张。现已成为多元化的综合性企业集团,业务范围包括金融、房地产、手表和珠宝、娱乐、酒店、媒体、家具和室内装饰、电子体育和共享工作空。

在英王集团旗下的六家香港上市公司中,英王国际是集团专门从事房地产业务的旗舰公司。

经过多年的发展,英皇国际不断拓展业务,积极拓展在中国内地、香港、澳门乃至海外的物业组合,包括住宅建筑、商店、商场、工商大厦、酒店、共享工作空,其中大部分位于世界各地的著名地点,包括香港罗素街、北京长安街、伦敦牛津街等。

目前,英皇国际主要从事大中华区及海外的物业投资、物业开发和酒店业务,总物业面积超过500万平方英尺。

凭借物业投资、物业开发和酒店开发三层商业模式,英王国际拥有并管理位于黄金地段的投资物业,从而创造稳定的收入。同时,手头的住宅开发项目也提升了集团的盈利能力。在经营酒店服务的同时,推动了集团强劲的定期现金流。

然而,国王国际在过去五年的总体表现有些“动荡”。

如下图所示,英王国际2015财年的总收入为28.21亿元,净利润为8980亿元,比去年同期分别下降了6.4%和51.7%。

原因是当时的经济及地产政策令香港地产市场一直面对挑战。年内,国王国际房地产开发部收入下降78.8%,酒店业务收入也下降10.2%。而投资性房地产重估收入下降46.7%,直接导致公司净利润同比减半。

基于2015财年的不良表现,英王国际在2016财年的综合表现更加苍白,甚至直接记录了从盈余到赤字的变化。

今年,内地游客和消费的减少对香港零售房地产市场产生了重大影响。由于当时消费市场气氛疲弱,黄金地段投资物业租金呈下降趋势,市场物业估值下调。英王国际在2016财年录得31.68亿元人民币的重估损失。

尽管由于房地产销售收入的爆炸性增长,英皇国际的总收入同比大幅增长,但澳门博彩和酒店服务需求的放缓导致酒店业务收入在这一年出现下滑。除上述巨额财产重估亏损外,本集团年内录得罕见的近24亿元净亏损,这是自2009财政年度以来的首次表现。

2017财年,当地房地产行业的市场状况有所改善。英王国际的财产重估记录了新的收入,并将综合结果转化为预期利润。

然而,在接下来的两年里,英王国际的整体表现仍在波动。例如,上周的2019财年业绩显示,英王国际的总收入同比增长38.2%,但净利润下降约7%。

原因是2018年下半年疲软的本土房地产市场氛围是导致国王国际时期投资性房地产公允价值下降39%,净利润再次下降的“罪魁祸首”。

纵观过去五年英王国际综合表现的起伏,“保持稳定”似乎是一个亟待面对和解决的大问题。

今年上半年,当地房地产市场气氛有所改善,英王国际本身资金充足,因此有机会拓展土地资源,促进业务发展。它能抓住机会一举突破不稳定表现的枷锁吗?让我们看看它未来的命运。

You may also like...

发表评论